Les affaires murs et fonds
Affaires murs et fonds : méthode de la surface développée
Cette méthode est relativement simple : il suffit de compter les mètres carrés ! Ceci-dit, tous les mètres carrés ne se valent pas et il existe ainsi 4 types de surfaces : SHOB (surface hors œuvre brute), SHON (hors œuvre nette), surface utile (ne tenant pas compte des circulations), Surfaces loi CARREZ (hors cloisons, escaliers…).
Cette méthode est usitée par les promoteurs et marchands de biens désirant transformer les commerces en immeubles d’habitation ou de bureaux.
Affaires murs et fonds : évaluation par la rentabilité
Cette méthode s’appuie sur les mêmes principes que ceux étudiés pour les fonds de commerce. La différence, de taille, est que la durée des emprunts étant beaucoup longue, les sommes empruntées peuvent être beaucoup plus importantes, majorant donc sensiblement le prix de l’entreprise.
Les affaires murs et fonds restent rares
D’anciennes méthodes décomposaient les prix du fonds de commerce et des murs et déterminaient la valeur des murs en fonction d’un loyer payé par l’exploitation (10 à 20 fois le loyer annuel), le plus difficile étant de déterminer le juste loyer, ni trop bas pour des raisons évidentes, ni trop cher (ce qui entrainerait la diminution de la valeur du fonds de commerce).
Par ce type d’ancienne méthode, quelques hôteliers et limonadiers ont disparu, les remboursements des crédits bancaires destinés à l’achat des murs ne pouvant absolument pas être supportés par l’exploitation.
D’autre part, pour des raisons fiscales (ISF) et de simplicité de gestion, les murs sont souvent détenus par les sociétés d’exploitation.
Les achats d’affaires murs et fonds ne répondent pas forcément à des critères financiers et rationnels, d’où l’envolée actuelle des prix due à la faiblesse de l’offre. La majorité des vendeurs n’étant pas propriétaires de leurs murs, l’essentiel des transactions se réalise sur des ventes de fonds de commerce.
Tableau des coefficients de valorisation des commerces en fonction de l’E.B.E.