L’estimation des murs d’hôtels

Traditionnellement en hôtellerie les murs sont estimés par capitalisation du loyer net. Cependant il existe plusieurs méthodes dont :

La méthode « par le revenu » ou méthode par la capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel, qui consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée puis à le capitaliser au moyen d’un taux de rendement adéquat. Dans l’hôtellerie les rendements sont intéressants, car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers.

Le taux de rendement moyen utilisé est de 5%, mais il est peut-être différent si cela se justifie.

La méthode « par la capacité d’emprunt » qui considère le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur. Généralement pour ce calcul on retient un apport allant de 30% à 50% en fonction du type de produit. La durée d’emprunt peut-être de 15 ou 20 ans, et le taux de l’emprunt est celui en vigueur moment de l’évaluation. Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement. Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. Il est important de croiser plusieurs méthodes.

La méthode des comparables, la méthode par comparaison est difficile à mettre en œuvre. En effet cette méthode nécessite d’avoir des références de transactions récentes et comparables. La sélection du bien doit tenir compte de la localisation, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, le loyer, et les possibilités de reconversion.

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