Apprécier l’état général d’un hôtel dans le cadre d’une transaction

Dans les établissements destinés à recevoir du public, et les hôtels en particulier, la mise aux normes des locaux est une question cruciale.

Il est important de pouvoir vous assurer que les locaux respectent les normes de travaux d’amélioration de la sécurité contre l’incendie, prescrits par l’arrêté du 24 juillet 2006 et les normes d’accessibilité aux handicapés. En tant qu’acheteur, vous devrez donc pouvoir obtenir tous les documents vous permettant de vous assurer que l’établissement est en conformité ou qu’il détient les autorisations ou dérogations nécessaires. En tant que vendeur vous devrez pouvoir les fournir.

Mais en dehors des questions légales, un hôtel est un outil de travail, vous devrez donc vous interroger sur son état.

État des locaux et leur entretien

Ce qui est important, c’est la première impression, et l’état des locaux et leur entretien.

Par la suite, vous pourrez à l’aide du compte de résultat détaillé apprécier les moyens destinés à l’entretien de l’hôtel, en faisant le rapport entre le montant des dépenses d’entretien et le chiffre d’affaires HT. En dessous de 2 %, on peut considérer que cela est médiocre, au-dessus de 4 %, cela est très bien.

Et faire le point sur :

- La date des dernières grosses rénovations (au moins 30 % des chambres).

- L’éventuelle présence de climatisation dans l’hôtel.

- L’existence de double vitrage.

- Les moyens de chauffage (gaz, électricité/convecteur, climatisation réversible…).

Ces éléments ont un impact qualitatif sur le confort de l’établissement tout en permettant de faire des économies sur les dépenses qui en découlent.

La taille de l’hôtel et la répartition des locaux

À la deuxième visite, demandez les plans afin d’inventorier les surfaces de l’établissement et de les comparer aux normes professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales, compte tenu de leur destination, ou s’il peut être souhaitable d’envisager des réaménagements.

Inventaire des locaux :

- Bureaux (direction, administration).

- Réception, accueil.

- Salon.

- Cuisine pour les petits déjeuners.

- Bar.

- Salles de séminaire.

- Logement, ou chambres de fonction pour le personnel.

- Salle de stockage, cave, lingerie.

Les différents seuils en fonction du nombre de chambres sont :

- Moins de 25 chambres.

- De 26 à 35 chambres.

- De 36 à 45 chambres.

- Plus de 46 chambres.

Concernant la taille d’un hôtel, voici quelques principes de base auxquels on pourra déroger :

- Plus il est grand, plus il faut du personnel sauf à avoir un concept permettant d’alléger les besoins en personnel.

- Plus il est petit, moins il dégage de résultat, sauf si votre concept a une rentabilité exceptionnelle.

Quoi qu’il en soit, le nombre de chambres de l’hôtel doit être en adéquation avec votre concept.

N’hésitez pas à demander s’il y a des possibilités d’extension ou de surélévation, pour augmenter la capacité de l’hôtel par exemple.

Grâce sa longue expérience sur le terrain, et sa bonne connaissance du marché, l’étude Pedron répondra à toutes vos interrogations concernant l’appréciation de l’état général d’un hôtel que vous soyez acheteur ou vendeur.

Etude Pedron