Vendre son hôtel au juste prix

Lorsque l’on vend un hôtel pour déterminer le juste prix, il faut commencer par déterminer ce qui est à vendre, et dans quelles conditions. Un hôtel est composé d’un fonds de commerce qui est lié à l’exploitation de l’hôtel, et éventuellement des murs de l’hôtel.

Que vendez-vous ?

Lors d’une mise en vente d’un hôtel la première question est de savoir ce qui est vendu : le fonds, le fonds et les murs, ou les murs seuls ?

Une fois que ce qui est à vendre est définit, il est nécessaire d’indiquer comment la cession est envisagée. Plusieurs possibilités se présentent.

Les conditions de cession

A Paris l’essentiel des transactions concerne la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce et/ou les murs. Les murs peuvent être détenus par la même société que le fonds ou par une autre société, ou par une personne physique voir une indivision.

Il est également possible, de vendre directement le fonds de commerce, ou les murs. Ce qui est plus souvent le cas pour les petits hôtels de province.

Valoriser un hôtel

Valoriser un hôtel pour en déterminer le juste prix est un exercice qui demande de l’expérience, du savoir-faire, et du recul.

Le fonds de commerce d’un hôtel

Plusieurs méthodes permettent de valoriser le fonds de commerce d’un hôtel. Le plus souvent les méthodes utilisées sont des méthodes dites empiriques, qui consistent à multiplier le chiffre d’affaires moyen, ou l’EBE retraité par un coefficient. Le coefficient est déterminé par le marché, et variable d’une région à une autre, d’une catégorie à une autre.

La valorisation ne se limite pas aux chiffres, le professionnel de la transaction hôtelière prend également en compte de nombreux autres facteurs liés à l’environnement de l’hôtel, sa gestion, son potentiel. L’expérience permet d’appréhender ces critères spécifiques à l’hôtellerie.

Les murs d’un hôtel

L’évaluation de la valeur vénale des murs d’un hôtel se fait par le biais d’une méthode de rentabilité. En effet, le fait qu’il y ait un locataire unique sur une longue période, par le biais d’un bail commercial avec une forte probabilité de renouvellement sécurise le propriétaire. La sécurité financière de ce type d’investissement repose entièrement sur la capacité de l’exploitant à pérenniser son affaire. C’est pourquoi, il est essentiel de prendre également en compte lors de la valorisation des murs la qualité de l’exploitation, afin de fixer le juste prix.

Vente des titres

Pour des raisons fiscales (coût des droits d’enregistrement), la cessions de titres est courante dans l’hôtellerie.

La valorisation des titres est fondée sur la valeur estimée du fonds de commerce de l’hôtel, et de ses murs s’ils sont dans l’actif de la société.

Une bonne connaissance de ce mécanisme permet de mieux appréhender l’opération dans son ensemble.

Pour réussir sa vente, dans de bonnes conditions, il faut travailler avec des spécialistes du secteur.