Le bail commercial

La propriété commerciale est régie par un décret de 1953 et se manifeste par un bail commercial (3-6-9).

Ces baux sont d’une durée de 9 années, parfois 12 années, et sont consentis à la société propriétaire du fonds de commerce, révisables tous les 3 ans, parfois annuellement.

Il est important de connaître les obligations respectives du bailleur et du preneur : tout particulièrement l’article 606 du Code Civil, définissant les gros travaux et travaux d’entretien. S’il est à la charge du locataire, cas assez fréquent, tous les travaux y compris ceux de gros œuvre et de toiture sont à sa charge ; cela semble grave, mais, on ne refait pas une toiture tous les ans : les sols des grandes villes bougent assez peu et ne génèrent donc que peu de fissures. Par contre, lors des renouvellements des baux (à l’issue de la période de 9 années) c’est un avantage permettant de modérer la hausse des loyers.

Article plus inquiétant à surveiller : le cas de la destruction de l’immeuble par incendie ou autre, le fonds de commerce peut disparaître au profit exclusif du propriétaire. Il faut refuser ce type de bail et ne pas acheter, ou demander la modification dudit bail.

Ainsi que nous l’avons dit, les baux commerciaux sont consentis à des sociétés propriétaires des fonds de commerce. Lorsque vous achetez un hôtel, vous achetez donc des parts ou actions d’une ou plusieurs sociétés, le bail étant en cours sur la société propriétaire du fonds de commerce.

Les hôtels, garages et cinémas sont considérés comme des commerces monovalents sensés occuper tout un immeuble. En fin de bail, les baux sont libres, le propriétaire peut vous demander n’importe quel loyer, à vous d’accepter le bail mais de refuser le nouveau loyer.