Evaluation d'un hôtel, la méthode du millième

La règle du millième est une méthode d’évaluation approximative spécifique aux hôtels.

Cette approche à prendre avec beaucoup de précaution, concerne les établissements fonds et murs, ayant été exploités au moins trois et qui atteignent des taux d’occupation correspondant aux taux moyen du marché.

Le taux moyen du marché est variable selon la catégorie de l’hôtel. Sa situation évolue chaque année.

Attention, cette méthode est une approche et ne peut pas être utilisée seule. 

Le principe de base de la mèthode du millième

Le principe de base est que le coût de construction d'une chambre ou son coût d'acquisition est égal au millième de son prix de vente moyen.

Si on prend par exemple un hôtel de 3 étoiles, exploité depuis 5 ans par son propriétaire, et dont le taux d’occupation correspond au marché. Hôtel de 30 chambres avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 120 Euros.

L’application de ce principe valoriserait l’hôtel fonds et murs à :

120 Euros × 30 chambres × 1 000 =  3 600 000 € fonds et murs.

Bien évidemment une telle méthode ne prend pas en compte les caractéristiques de l’hôtel, et sa situation. Les activités annexes de restauration ou Spa ne rentrent également pas dans cette valorisation.

C’est pourquoi utiliser cette méthode pour un hôtel parisien serait complétement erronée.

Compte tenu du marché hôtelier français, et de l’évolution de la commercialisation et du parc hôtelier, l’application de cette méthode en l’état n’est plus d’actualité.

La méthode du millième permet également d’évaluer le prix moyen d’une chambre.

La méthode du millième, permet également d'estimer le prix moyen de vente des chambres.

Compte tenu de son principe de base, si l’on connaît le prix d'acquisition de l'hôtel et le nombre de chambres. En appliquant la formule, il est possible de retrouver un prix moyen par chambre.

Par exemple, pour un hôtel de 40 chambres acquis 4 000 000 € fonds et murs, on obtiendra :

4 000 000 Euros (prix d'acquisition) ÷ 1 000 ÷ 40 chambres = 100 Euros

Cette estimation est à comparer avec les statistiques des hôtels de la même catégorie situés dans le même secteur. Cette comparaison permettra de valider si le résultat obtenu est cohérent avec le marché.

Cette méthode bien qu’obsolète, reste intéressante dans sa démarche. Bonne à connaître, elle ne doit pas être votre seule référence.

Etude Pedron