Comment valoriser le fonds d’un hôtel à partir de son EBE

Date : August 2020

Une des méthodes pour valoriser le fonds de commerce d’un hôtel est de multiplier l’EBE par un coefficient. Cette méthode dite « empirique », est basée sur la rentabilité de l’hôtel. Plus l’EBE sera important plus la valeur de l’hôtel sera élevée.

 

L’EBE, qu’est que c’est ?

L’EBE ou Excédent Brut d’Exploitation est un solde intermédiaire de gestion, qui correspond à la ressource dégagée par l’exploitation de l’établissement au cours d’une période.

Le calcul de l’EBE se fait à partir du résultat d’exploitation en retraitant les autres produits et charges, et les amortissements et provisions. Il peut également se calculer à partir de la valeur ajoutée en rajoutant les subventions et en déduisant les impôts et taxes et les charges de personnel.

Il peut encore se calculer directement en faisant la différence entre les produits encaissables et les charges décaissables.

Le calcul de l’EBE permet de déterminer la santé financière de l’hôtel.

 

Retraiter l’EBE d’un hôtel

Vous l’aurez compris pour calculer l’EBE, il faut avoir à sa disposition un compte de résultat détaillé. Toutefois des retraitements peuvent être faits en toute objectivité afin de neutraliser des produits ou des charges n’étant pas en relation directe avec l’exploitation.

En matière d’évaluation hôtelière, les principaux axes de retraitement que l’on retrouve peuvent concerner les salaires et les frais des dirigeants et/ou le loyer. Le retraitement peut se faire en plus ou en moins.  Ces retraitements ne sont pas à faire à la légère, ils doivent être expliqués et motivés.

Quel coefficient appliquer ?

Le coefficient applicable à l’EBE pour déterminer la valeur de l’hôtel se détermine en fonction des caractéristiques de l’hôtel, et du marché. Le multiple utilisé pour un hôtel de 2 étoiles en province est différent de celui d’un hôtel 4 étoiles à Paris. De plus le marché est fluctuant, les coefficients varient d’une année à l’autre en fonction du marché, de l’offre et de la demande.

On peut retrouver des indicateurs dans certains journaux spécialisés établit sur la base des transactions réalisées par des agences. Toutefois, seul un spécialiste de l’hôtellerie ayant une bonne connaissance de votre marché peut vous conseiller.

 

Aujourd’hui la valorisation par l’EBE devient une approche incontournable, car acheter un hôtel sur la base d’un chiffre d’affaires sans rentabilité, ce n’est pas très convaincant pour les banquiers.

 

Etude Pedron