Prise en compte des performances pour l’évaluation d’un hôtel

L’évaluation d’un hôtel est un exercice complexe, il ne faut pas s’arrêter aux chiffres, la valeur d’une affaire ne se résumant pas à une multiplication du chiffre d’affaires ou d’un EBE. Chaque affaire est différente et a sa propre histoire. C’est pourquoi la prise en compte les facteurs de performance pour l’évaluation d’un hôtel est indispensable.

le caractère unique de l’affaire

Il est donc important de prendre en compte le caractère unique de l’affaire, pour pouvoir en maximiser l’évaluation en analysant et en notant :

- L’efficacité du management.

- La qualité de l’outil de travail.

- Les moyens commerciaux et la stratégie marketing.

- Les caractéristiques économiques de l’exploitation.

Evaluation de l'efficaité du management

Pour évaluer l’efficacité du management, il faut prendre en compte :

- Le ratio de frais de personnel : il s’agit du rapport de la masse salariale (salaires + charges) sur le chiffre d’affaires HT sur une même période. La valeur moyenne de ce ratio se situe entre 30 et 40 %. Plus la catégorie de votre établissement est élevée, plus le service proposé est important, et plus ce ratio est élevé.

- L’indicateur de productivité : il s’agit du chiffre d’affaires HT réalisé par employé ; obtenu en divisant le chiffre d’affaires HT par le nombre moyen de salariés sur une même période.

- Le niveau de qualification de l’équipe.

- L’ancienneté des salariés. Plus les salariés ont de l’ancienneté dans l’établissement, meilleure sera leur connaissance de l’exploitation. L’expérience reste un gage de qualité.

- Les raisons de la cession et le rôle du dirigeant. S’il est difficile d’estimer au niveau national une durée de rotation moyenne des affaires, il faudra néanmoins faire preuve de prudence si l’établissement à la vente a été acquis il y a moins de cinq ans. Une revente trop rapide peut parfois être révélatrice de vices cachés. De plus, si le dirigeant est l’âme de l’établissement, un cuisinier reconnu, voire quelqu’un de difficilement remplaçable, cela peut être un frein à la vente et entraîner une décote du prix de l’affaire.

Qualité de l'outil de travail

La qualité de l’outil de travail s’apprécie au travers de plusieurs critères, la vétusté des immobilisations, l’entreprise doit avoir la capacité d’investir régulièrement pour préserver son outil de travail. Un matériel ancien implique la nécessité pour le repreneur de réinvestir.

Il est également utile d’inventorier les surfaces de l’établissement (à l’aide des plans) afin de les comparer aux normes professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales compte tenu de leur destination, ou s’il peut être souhaitable d’envisager des réaménagements. Il est important de pouvoir s’assurer que les locaux respectent les normes.

Il faut s’interroger sur les caractéristiques de l’établissement, le nombre de chambres, de lits, de couverts, de places à l’intérieur et en terrasse, la présence d’un bar, de salles de séminaire, climatisation, double vitrage, moyens de chauffage… si de grosses rénovations ont été effectuées dans les trois ans qui précèdent la vente.

Les possibilités d’extension ou la possibilité de créer de nouvelles salles de séminaires ou d’augmenter la capacité du restaurant ou de l’hôtel sont des points positifs.

La présence d’équipements de détente (piscine, spa…), de places de parking ou d’un parking à proximité, de parcs, jardins… sont des éléments favorables à la valorisation.

Les moyens commerciaux et la stratégie marketing.

Les moyens commerciaux et la stratégie marketing doivent être examinés afin de connaître le potentiel de l’entreprise. Le classement de l’hôtel, le RevPar et le ticket moyen permettent d’apprécier le niveau de commercialisation de l’hôtel. L’examen des moyens existant pour la commercialisation permet, en fonction de son état d’obtenir une note.

Les caractéristiques économiques de l’exploitation.

Enfin, les caractéristiques économiques de l’exploitation sont appréciées au travers du montant du loyer, de la durée restante du bail et la présence d’un logement de fonction.

Si vous souhaitez vendre votre hôtel, l’étude Pédron saura vous aider à apprécier la valorisation de votre hôtel au travers des chiffres et des facteurs de performances de votre hôtel.

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Etude Pedron